Прежде чем решить, какое производство можно организовать в подвале (см. «Бизнес в подвале дома: документы и еще раз документы»), давайте выясним, кому принадлежит подвал в многоквартирных домах. Как известно, собственник может распоряжаться помещением по своему усмотрению, в том числе и получать с него доход.
Обратите внимание! Согласно Закону о жилищном хозяйстве, все технические помещения, в том числе и подвалы, являются общей долевой собственностью владельцев квартир. Но не всегда так. Иногда хозяева подвалов вообще не имеют никакого отношения к этому дому.
Как это могло получиться?
С течением времени один закон утрачивает силу, другой издается, третий редактируется. В настоящее время существует закон, согласно которому подвалы должны быть собственностью только тех, кто проживает в доме по праву собственности, и именно так обстоит дело с жилыми домами. Но ситуация может быть иной.
В домах вторичного жилого фонда дело обстоит иначе: подвалы, как и чердаки, часто числятся за физическими или юридическими лицами. В эпоху тотальной «прихватизации», которая началась в начале девяностых, подвалы могли приватизироваться кем угодно, будь то жилец дома или какой-нибудь кооператив.
-
- Подвал в частной собственности
-
Приватизированных квартир было еще мало, и большинство многоэтажных домов находились на балансе городской управы. Как правило, сначала заинтересованные лица снимали подвалы, а затем, согласно договору аренды, переходили в собственность.
- В таких домах часто производилась перестройка подвальных помещений, в результате чего их технические помещения могли быть переведены в жилые или нежилые, но специально предназначенные помещения. Естественно, такие подвалы уже давно перестали быть общими и принадлежали тем, кто их реконструировал.
-
- Парковка в подвале дома
-
Новоиспеченным владельцам оставалось только привести в порядок подвалы, и тогда они могли бы начать заниматься бизнесом, сдавать в аренду или продавать недвижимость. На фотографии сверху мы видим одну из таких возможностей: на дверях вывешена вывеска «Сдается в аренду торговое помещение».
Сейчас ситуация изменилась до неузнаваемости. Дома, только что построенные и вводимые в эксплуатацию, проверяются специалистами БТИ.
Если, согласно чертежам, подвал не предназначен для какой-то определенной цели, например, для парковки, то сначала застройщик оформит право собственности на себя, а затем, когда квартира будет продана, перейдет к новым владельцам.
Как добиться права на долевую собственность?
Многие люди, желающие реализовать свое право на долю в доме, задаются вопросом: «Нужно ли получить разрешение на помещение в подвале, и если да, то как его получить?»
Наша инструкция поможет вам в этом деле:
-
- Поиск по кадастровому номеру
-
Для начала вы должны точно знать, кому принадлежит подвал вашего дома и на каких основаниях. Есть только одно место, где можно получить эту информацию: федеральная регистрационная служба, регистратура и картография, кратко именуемая «Р. .». Зная регистрационный номер подвала, вы можете получить эту информацию и через интернет-портал — публичную регистратуру.
- Если дом находится в юрисдикции ТСЖ, то необходимо провести общее собрание. Решение должно быть запротоколировано и подписано всеми жильцами. Этот протокол станет главным документом, или, как выражаются юристы, юридическим основанием для передачи подвала в собственность.
-
- Помещение подвала после реконструкции
-
Убедившись, что подвал принадлежит жильцам и у него нет других собственников, следует созвать общее собрание собственников и обсудить вопрос о праве на реконструкцию и обладание помещением. Если дом принадлежит муниципалитету, то только собственники могут присутствовать на собрании.
- Предположим, вы решили устроить небольшой бизнес и, реконструировав подвал, открыть в нем ателье. Вам придется преодолеть множество бюрократических барьеров, прежде чем вы получите разрешение на реконструкцию. Оно будет оформлено точно так же, как и разрешение на строительство, и будет выдано государственным исполнительным органам, в ведении которых находится дом.
- На то, чтобы уладить дело и получить разрешение, уходит много времени и денег. На практике проще освоить подвал самостоятельно, а затем легализовать его в суде, подав иск о праве на владение помещением. Обычно, если имеется протокол с подписями и строительная экспертиза не выявила никаких нарушений санитарных норм и правил, суд соглашается на иск.
Получив судебное решение, вы можете обратиться в БТИ за регистратурой. Затем вы сдаете документы в регистратуру и получаете свидетельство на право собственности.
На самом деле новая собственность присоединится к той, которую вы уже приобрели в этом доме, так что вам придется внести кое-какие изменения в документацию.
Владельцам частных домов, разумеется, не требуется никаких разрешений, чтобы обустроить в подвале магазин, автомастерскую или бильярдную (см. Бильярдную в подвале: как сделать своими руками). В таких подвалах часто размещается технический этаж. Но не всегда легко доказать, что это техподполье, но не жилое помещение.
Вопрос: является ли подвал частью общей площади дома? – является практическим вопросом для домовладельцев.
- Если подполье техническое, то его не учитывают при определении стоимости недвижимости, то есть не плюсуют подвалы к жилым помещениям. Это не отражается на налоге на недвижимость, и хозяева часто ссорятся с представителями БТИ по этому поводу, так что некомпетентные товарищи встречаются по обе стороны баррикады. Давайте разберемся в этом вопросе, основываясь на действующих нормах.
- Гараж в подвале частного дома
Важно! Согласно СНиП, подвал считается подвальным помещением, если оно соответствует нормам, установленным в момент сдачи дома, а не после реконструкции.
Техэтаж должен быть отделен от жилой зоны и снабжен коммуникационными устройствами, удовлетворяющими нуждающимся в них людям. В список оборудования для техподполья входят электрощит, насосная станция, отопительная система, водопровод и канализационные трубы, вентиляционная система или кондиционирование, а также машинное отделение лифта. Подвал и гараж в подвале тоже считаются техническими помещениями.
Если вы строите подвальный дом и собираетесь использовать его только как технический этаж, то, прежде всего, должны соблюсти требования СНиП 283*89 о размерах подвала. Тогда ответ на вопрос «входит ли подвал в общий объем дома» будет однозначным: нет.
Высота помещения не меньше 1,80 м – в большинстве случаев это овощной склад.
- Гараж для машины или мотоцикла, расположенный в подвале, должен быть не менее чем в двух метрах от пола.
- Чтобы разместить коммуникационную аппаратуру, необходимо не менее 2,2 метра высоты.
- Бойлерная в подвальном этаже частного дома
Важно! Согласно этому документу, размеры подполья должны быть следующими:
- Заметьте, что нормируются только минимальные размеры помещения. Высота каждого технического этажа определяется размерами оборудования, которое находится в нем, и, конечно, теми условиями, которые необходимо обеспечить для безопасной эксплуатации. Есть еще одно очень важное требование для помещений в подвалах, в том числе технических.
В них должны быть сквозные проходы, которые позволяли бы перемещаться по всему зданию. В тех же местах, где эти проходы оборудованы, высота может быть сокращена до 1,6 м, но протяжённость не должна превышать 1 м. Нормами определена даже высота порога, не превышающая 30 см.
Если подвал под домом большой, использовать всю его площадь для технического этажа было бы неблагоразумно. Для бойлера и других коммуникационных устройств достаточно выделить одну изолированную комнату, а остальные использовать для других целей.
-
- Бар в подвале дома
-
Здесь можно оборудовать душевую или сауну (см. «Подвал для сауны в частном доме»: как сделать правильно), бассейн, маленькую прачечную. Если вы занимаетесь бизнесом, то подвал может стать отличным местом для работы. Для занятий спортом нужно место, а в подвале можно оборудовать целый тренажёрный зал.
Многие сомневаются в том, что подвальные помещения могут быть полноценными жилыми помещениями. Все дело в том, как был построен дом, какие были приняты меры гидроизоляционной защиты, и, конечно, в том, сколько денег вложено в отделку и дизайн.
